展恒说法|如何避免二手房交易中户口迁移纠纷

时间: 2020-03-05

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近年来随着社会动态化快速发展,人口流动进一步加剧。户口迁移纠纷在二手房交易过程中较为普遍。究其原因,有些受卖方的意志控制,有些因行政机关的原因导致办理延迟或者卖方户口无处可迁等等,极易引发各类矛盾纠纷。最近接到多起类似问题的咨询,如何避免二手房交易中户口迁移纠纷,笔者结合司法审判实务谈谈自己的一点看法。

一、如无合同约定,直接通过诉讼要求卖方户口迁移,法院会以不属于民事诉讼案件受理范围为由不予受理。

《中华人民共和国户口登记条例》第三条第一款规定:“户口登记工作由各级公安机关主管。”因此,户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于公安机关行政管理职责范围,不属人民法院受理民事诉讼案件的范围。如直接通过提起民事诉讼的方式要求卖方将户口迁移缺乏法律依据,人民法院通常是不予受理的。 

二、如合同中对户口迁移问题做出约定,司法审判实务中会视不同情形做出处理

(一)如合同中明确约定了卖方不按时迁出户口需支付违约金,则买方可以此为由向人民法院提起诉讼

北京市第二中级人民法院在审理尹志科诉马德州房屋买卖合同纠纷一案二审中(案号:【2015】二中民终字第10829号),法院评判认为:“依法成立的合同对当事人具有法律拘束力,双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。本案中,各方签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议,该合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立并生效。根据本案现已查明的事实,马德州未按双方合同约定及时履行迁出户口的义务,已经构成违约,故尹志科要求马德州据此承担违约责任的诉讼请求,具有事实和法律依据。但同时须指出,根据我国《合同法》第一百一十四条第二款之规定,合同约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。因此,原审法院依据尹志科的诉讼请求及马德州的答辩意见,在结合本案实际情况的基础上,对合同约定的过高的违约金予以酌减,处理原则正确,酌定数额并无不当,本院对此予以确认。”综合前述案件处理情况来看,如双方在合同中针对户口迁移事项约定了违约责任,当卖方违约时,买方可以通过诉讼来维护自身合法权益。

在实际生活中,交易双方也习惯在订立合同时将户口迁移与违约金挂钩来保障自身权益,但存在两个弊端。一是卖方已经售出房屋,取得了全部房款,再联系索赔会很困难。二是诉至法院后,按房屋总价款的一定比例按日支付违约金,如违约时间过长,则违约金过高可能会被法院调整,因而达不到合同约定的预期效果。

(二)若买方在合同中明确购房目的是为了落户或者上学,在卖方违约迁出户口时,买方可依据《合同法》第九十四条之规定,以合同目的不能实现为由主张解除合同,并可要求卖方赔偿损失。 

在多起咨询案件中,遇到比较多的情形是买方购房为了落户或者孩子上学,由于卖方以各种理由拒绝延办理户口迁移,致使买方无法办理户口迁移,从而落户或者孩子上学的合同目的落空。如交易双方在合同中明确购买房屋的目的是落实或者孩子上学目的,由于卖方原因已致使买方合同目的不能实现,买方可依据合同约定(如合同约定此种情形则可以解除合同条件成就为由行使合同解除权)或者依据《合同法》第九十四条规定”合同目的不能实现“为由行使合同解除权。从解除程序上看,当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。

三、避免二手房交易中户口迁移纠纷的处理建议

如何避免二手房交易户口纠纷?从目前司法实务分析来看,事后补救因无合同及法律依据很难维护自身合法权益。所以我们建议未雨绸缪,以预防作为最重要的策略。提供如下建议供广大大家参考。 

1.在交易之前到户籍登记机关查询原户主户籍情况做到心中有数,并在房产过户登记之前要求迁出。如在过户登记之前知道对方户口未迁出,购房者可以拒绝买房,解除合同。

2.细化购房合同内容,增加户口迁移违约条款。买家应在签订购房协议时约定好有关户口迁移的条款,明确约定原产权人户口迁出的时间以及不及时迁移应负的违约责任。必要时,可将户口迁移作为支付房屋尾款的前提条件。 

3.户口迁移问题归公安机关户籍管理,不同区域具有一定差异性,买房人可向房屋所在地派出所咨询涉案房屋的相关落户政策。例如《上海市常住户口管理规定》第三十二条则明确,房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移,现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的,房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出,对拒不迁出或者无法通知的,可以直接将其户口迁至社区公共户。南京市公安局《关于加强房屋买卖户口管理工作的实施意见(试行)》规定:“房屋买卖双方已经合法完成房屋产权交易,买房人已经取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《南京市公有住房租赁契约》,并实际居住。出卖人未将户口迁出原住房,导致买房人户口无法迁入的(买卖双方有其他户口迁移约定的除外)。经买房人申请,户口所在地公安派出所履行告知后,出卖人仍拒绝办理户口迁出的,经县级公安机关审核批准,将出卖人户口整户迁移至现户口所在地的社区(村)托管户临时管理。”

                                                                             作者:刘欣竹律师



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